銀座、千葉でのFPへの住宅ローン相談

住宅ローンの返済が大変になった方への無料相談

新型コロナウイルス感染拡大の影響で、住宅ローン返済が苦しくなっている人が増えていると聞きます(弊所のお客様にはいらっしゃいませんが・・・)。住宅ローンの返済が厳しくなったという場合、できる対処方法を列挙すると次のようになります。

  1. 住宅ローンを他の金融機関に借り換えてその際に返済年数を延ばす
  2. 今借りている金融機関にリスケ、一定期間の返済猶予をお願いする
  3. 今の住宅を売却して賃貸住宅に引っ越す
  4. 今の住宅を売却して新しい住宅を買う(住み替え)
  5. 競売や任意売却で住宅を手放す(賃貸住宅等に引っ越す)
  6. リースバックで今の住宅を売却はするが住み続ける
  7. リバースモーゲージを使った借換を行う(60歳以上等一定の年齢以上限定)

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「金融機関にリスケや返済猶予を相談する」ことを勧める専門家が多いようですが、リスケや返済猶予をしてもらった場合、その後、別の金融機関への住宅ローンに借り換えるのは難しくなるはずです。まずは「住宅ローンの借換で返済年数を延ばす」を検討してみることをお勧めします。

返済年数を延ばす借換をすることで毎月返済額は小さくできます。しかし、借換の際、返済年数を延ばすことができる金融機関は少ないです。住宅ローンの専門家である弊所は、返済年数を延ばす借換をサポートした実績が豊富。

借換候補の銀行を探し、返済額がどう変わるかをシミュレーションするところから始めます(シミュレーションは無料ですが、銀行名は伏せた形で結果をお見せします)。返済予定表をお送りいただければ2営業日ほどでシミュレーションを作成しますので、現銀行への返済猶予の相談はそれからでも遅くはありません。なお、シミュレーションまでは無料ですが、その後の金融機関の調査、選定や手続きのサポートは有料になり、借換が成功した場合のみコンサルティング報酬(20万円~)をいただいています。

住宅ローンを他の金融機関に借り換えてその際に返済年数を延ばす

上にも書きましたが、返済が厳しいと感じたら、まずは「返済年数を延ばす借換」を検討してみましょう。たとえば、残り25年、3,000万円の残債、金利0.875%の住宅ローンがあり、毎月返済額は111,372円だと仮定します。これを今とは違うA銀行に借り換えますが、借換にかかる諸費用を90万円とし、上乗せして借りるものとします。3,090万円を、借入期間35年、金利0.45%で借りると、毎月返済額は79,530円。毎月の返済は30,000円以上減らすことができます。

この例の場合、総返済額は借換前はあと25年で3,341万円、借換後は35年で3,340万円とほとんど変わりません(金利によっては、総返済額は増えてしまうことがあります)。なお借入期間は年齢等によって延ばせない場合もあります。

弊所は住宅ローンの借換を多数サポートしてきました。借換でどれくらいメリットがあるのかの試算は無料で行っていますので、お気軽にご相談ください。なお、その後の金融機関の調査、選定や手続きのサポートは有料になり、借換が成功した場合のみコンサルティング報酬をいただいています(借換に成功しなかった場合は報酬不要)。

今借りている金融機関にリスケ、一定期間の返済猶予をお願いする

借換による効果があまりないということであれば、次に検討すべきは今の金融機関に、リスケ(返済年数を延ばしてもらう)、一定期間の返済猶予(一定期間、利息だけ払う等)をお願いすることになるでしょう。今まで延滞等なくきちんと返済できていれば、コロナという特別な事情である今は、比較的相談に応じてくれるようです。

今の住宅を売却する

今の住宅を売却してしまうという選択肢もあります。売却後、賃貸住宅に住む、もしくは新しく住宅を買う、いずれの場合でも、今の住宅の「売却価格」>「ローンの残債」となっていれば問題ありません。

一方、「売却価格」<「ローンの残債」となると問題です。今の住宅を売却してもローンを全部返すことができない、ということですから、その差額は貯蓄を崩して返済するというのが原則です。貯蓄を減らすことになるので厳しいと感じる人も多いです。

ただし、今の住宅を売却して、新しく住宅ローンを組んで新居を購入する場合には、旧住宅の売却で返済しきれない、住宅ローンの残りの金額分も、新居の住宅ローンに組み込める場合もあります。金融機関によって扱いは異なるので、対応してくれる金融機関を探す必要があります。弊所のような住宅ローンのプロの相談してみるとよいでしょう。

売却を考えている場合は、まずは売却価格がいくらくらいになりそうか、不動産業者に相談する、ことが第一ステップです。その際は「投資用物件」に強い不動産業者ではなく「居住用物件」に強い不動産業者に相談することをお勧めします。

「投資用」として購入する場合と「居住用」として購入する場合では、同じ不動産であっても「投資用」の方が安く(「居住用」の方が高く)なるのが一般的です(投資として購入する人はできるだけ安く買って、少しでも利回りを高くしたいが、自分が居住するために買う場合、多少高くても買ってくれる)。今の住宅を売却する際もできるだけ「居住用」として探している人に買ってもらう方が高く売れます。

なお売る相手は「個人」をお勧めします。「不動産業者」に売ってしまう場合は、どうしても売却価格は安くなります(不動産業者は、安く買って、高く転売しなければ利益が出ないため)。

まとめると「居住用」として買ってくれる「個人」に売るのがポイントです。弊所では、「居住用」の不動産に強い不動産仲介業者(居住用として買いたい人をたくさんお客様としている不動産仲介業者)とつながりがあるので、ご希望があればご紹介も可能です。

リースバックで今の住宅を売却はするが住み続ける

最近はリースバックという手法も見られるようになりました。これは、今の住宅は売却してしまうが、家賃を払って、その住宅に住み続ける、という方法です。売却しても今の住宅に住み続けることができるというメリットがある一方、売却価格が通常よりも安くなってしまう可能性がある、点には注意が必要です。

任意売却や競売を使って自宅を売却する

住宅ローンを滞納し続け6カ月程度経つと、金融機関から一括返済を求められるようになります。こうなると何もしなければ競売にかけられ、強制的に自宅を手放すことになります。任意売却は競売よりも高く自宅を売れる可能性もあるため、競売を待つよりは任意売却という手を選ぶ方がよい可能性があります。弊所では任意売却の経験豊富な不動産業者を介して、任意売却のお手伝いをすることも可能です。

リバースモーゲージを使った借換を行う(60歳以上等一定の年齢以上限定)

リバースモーゲージを使うという手もあります。リバースモーゲージとは、住宅ローンとは真逆の商品、というイメージで、住宅を担保にお金を借り、死亡した時に住宅を売却する等して借りたお金を返します。お金を借りている間は、毎月、利息の支払いだけすればよく、負担は大きく減らすことができます。

デメリットは、死亡時にお金を返す必要があるということ。預貯金や生命保険でカバーできていればいいのですが、そうでない場合、住宅を売却して返す必要が出てきます。自宅という不動産を子どもたちに相続させることができない可能性も高いため、リバースモーゲージでお金を借りる際は相続人の承諾を得る必要があります。また、利用できるのは60歳以上だったり、65歳以上だったりと年齢に条件もつきますし、マンションはダメ(戸建てのみ)という金融機関も多いです。リバースモーゲージを使った借換は、利用できる人がかなり限られるので、気になる方は我々のような住宅ローンの専門家に相談するとよいでしょう。弊所でも金融機関の調査、選定のサポート、手続きのサポートは有料になりますが可能です。

住宅ローン返済相談担当FP(1級FP技能士):井上光章

12049667_1025993697440566_2170144939701028377_nアルトゥルFP事務所代表。1級FP技能士。CFP。

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1975年生まれ。船橋市出身。2007年にFPとして独立。住宅ローンのコンサルティング、相続、資産運用のコンサルティングを行う。500組以上の住宅ローン相談実績を基にしたノウハウを活かしたアドバイスができます。住宅展示場等でのセミナーや研修講師も多数。著書に 『マイホームで年金を作る』(共著)。その他、雑誌等へのコラム執筆も多数。

相談は土日祝日が多いです。 TEL 03-6403-5197 受付時間 9:00 - 17:00(土日・祝日は電話はつながりません)メール m_inoue@fp-altru.jp 、問合せフォームもご利用ください!

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